十月以来，英国各大机构陆续发布了2020年第三季度英国房地产行业的研究报告。尽管英国疫情反复，但是从数据上看，房地产市场的上涨趋势明显。
爱家在此参考大量官方专业数据，对房市报告进行综合分析，为您介绍2020年第三季度英国房地产市场的真实情况，带您分析当下政策将如何影响您的投资。
*不同机构的统计口径不同，因此各份报告的数据不一定完全一致，大家可以结合意向投资地区长期走势综合了解实际市场的表现。
1、全英房市
根据英国权威金融机构Halifax的数据，截至2020年9月份，全英房产均价£249,870，比去年同期上涨了7.3%；2020年第三季度（7月至9月）的房价比上一季度（4月至6月）上涨了3.3％。是2016年6月以来的最强增长数据。
【数据来源：Halifax】
就本季度的交易量而言，HMRC的数据显示，截至8月份房产销售量连续第四个月上升，8月份交易量为81,280，比7月份增长15.6％。但与去年同期（2019年8月）相比仍下降了16.3％。（数据来源: HMRC）
【数据来源：Halifax】
本季度的贷款获批量上升至2007年10月以来的最高水平。英格兰银行的数据显示，2020年8月用于购房的抵押贷款获批量为84,715，较7月份增加了28％；较去年同期增加了高29％。（数据来源: 英格兰银行）
Halifax的董事总经理Russell Galley表示：“自从5月份解除封锁以来，首次购房者和贷款申请的数量都创下了2008年来的新高。购房者的需求发生了根本性的变化，这是由于在家工作使得对更多空间的需求所致，而印花税假期的优惠也激励着买卖双方在明年三月底之前完成交易。”
英国房产门户Rightmove的数据显示，8月份的确定买家的平均时长是近一年来最短的一个月，仅需53天便可以确定买家。伦敦的平均挂牌成交时间仅为49天，远快于去年同期。
【数据来源：Rightmove】
关于疫情对房地产市场的影响，在Nationwide的报告显示：
住房市场活动近几个月来强劲复苏反映了许多因素。交易激增是封锁压抑的需求以及印花税的刺激所推动的。我们最近的市场调查显示，在疫情封锁前一直在考虑换房的人中，有19％计划被搁置，其中超过四分之一（27％）的人表示对房地产市场的担忧。与老年人相比，年轻人推迟计划的可能性更大，或反映出人们对就业前景的担忧。
【数据来源：Nationwide】
但是疫情也激发了更多潜在的购房者采取行动，9月份接受调查的人中约有10％因疫情而搬家，另有18％的人因为疫情考虑搬家。如下表所示，这种情况在全国各地都很明显，尤其是在伦敦。
【数据来源：Nationwide】
分区域来看，全英大多数地区在第三季度房价涨幅都高于第二季度，所有地区的价格均高于一年前。
西南地区是表现最强劲的地区，年增长率上升到5.5％。自2017年以来，英格兰南部的房价增幅首次超过北部。西北地区年增长率为3.0%
【数据来源：Nationwide】
北爱尔兰是表现最差的地区，价格同比上涨1.5％；苏格兰是为数不多的年增长率放缓的地区之一，价格同比上涨2％（第二季度为4.0％）。
2、曼彻斯特房市
根据Hometrack给出的数据（下图），截至2020年8月，曼彻斯特的房价年增长率为4.2%，全英20个城市中排名第二，仅次于诺宁汉。
【数据来源：Nationwide】
根据Plumplot给出的数据（下图），截至2020年8月，曼彻斯特地区的房价年增长率为5.3%。如下图，相比于全英其他地区，该地房价较低，但是增长率较高。
【数据来源：Plumplot】
据报道，该市在未来十年内还将创造27,500个就业机会，大量的跨国公司已经或正在筹备涌入，研究表明曼彻斯特为英国增长最快的三大经济体之一。
根据仲量联行（JLL）2020年英格兰北部的房市预测：
曼彻斯特5年房价预测将高于全国平均水平，也是英国所有城市中最高。（爱家小编注：就今年第三季度的数据来看，房价年增长率已经远超过JLL对2020年增长2.5%的预测）
预计在接下来的三年中，曼城私人出售单位的交付将放缓，将导致房价增长。未来五年租金将强劲增长，这既反映了需求的增加，也反映了房产质量的提高。
在曼城，最容易出租的位置为靠近轻轨站的位置，市中心及媒体城这两个区域因为交通便捷又靠近办公区，是投资的热点位置。邮编为M14的地区的房产因为靠近大学比较近，受到学生们的追捧。
3、租赁市场
对于投资目的买家来说，租赁市场的数据也值得参考。
数据显示出了强劲的租户需求迹象：RICS数据显示有75％的测量报告中租户的需求水平上升，且不同户型需求不同，差别体现在租金上。整体来说，整个国家的租金增长率为1.4％。
【数据来源：RICS】
同时， 7月份整体短期租金预期恢复，净平衡值（Net Balance）从上一季度的-35％上升至+20％。这表明未来几个季度整个英国私人租金的回升。平均十二个月的预期表明，除了伦敦以外，预计所有地区的租金都会上涨，伦敦预计明年租金将下跌1％。
当前曼彻斯特房屋平均租金要价为£1,022/月，两室一厅公寓式住房出租量最高，平均租金为£1,118/月。一室一厅公寓出租量也较高，租金约为£747/月。
【数据来源：Zoopla】
市中心以及媒体城这两个年轻人居多的区域中，二室公寓的租金分别为£1,109/月和£1,044/月。以两个区域二室公寓的平均售价计算，媒体城的租金回报率要高于市中心。
目前大约7万人住曼彻斯特市中心，大部分人口为学生以及年轻上班族，选择长期租房。数据显示曼城25-29岁的人口比全国平均水平多60%。这种人口特征使得该城市的房产中有25%为出租房产，年租金回报率约为6%。
4、市场预期
Halifax的董事总经理Russell Galley表示：“被压抑的需求释放以及印花税假期只能是暂时的催化房产市场，但我们仍然认为，随着人们对经济衰退现实的日益敏锐，房价仍面临巨大的下行压力。
【数据来源：RICS】
根据RICS的数据表明，今年上半年房价与收入比在5％的大关附近徘徊，与2007年的5.4％的历史高位接近。表明尽管短期内的政策会支撑房产市场，但是英国许多地区人们的房价承受能力仍然捉襟见肘。
再加上一部分人失业的压力，预计未来或将选择租房居住的人数会增加。
总体来说，疫情压抑的住房需求是推动房市上涨的根本，而英国政府推出的印花税减免政策以及贷款利率的下降也是催化剂，使得一部分买家比原计划更快进入市场。
对于投资者来说，把握时机很重要，汇率、利率、政策等都是重要的参考切入点，现在是极为难得的窗口期，印花税假期将为投资人省下一大笔支出。在这个波动的时期，正在观望的投资人也需要一颗快准狠的心。
而因为疫情导致的人们对于健康生活、居家办公的空间的需求变化，也将改变投资热门房产的类型。投资人在选择产品的时候，如何顺应后疫情时代的市场变化趋势也很重要，因此全方位综合配套的产品会更受欢迎。
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